Pourquoi et comment estimer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Pourquoi et comment estimer la valeur vénale d’un bien immobilier ?
29 Jan 2016

La valeur vénale d’un bien immobilier n’a pas de définition légale. Elle peut être tout de même assimilée à la valeur qui aurait pu être le prix de vente d’un bien. Cette valeur est requise pour différentes causes. Néanmoins, elle est surtout utilisée par l’administration fiscale pour fixer l’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF.

Pour quelles raisons estimer un bien immobilier ?

Le propriétaire d’un bien immobilier doit faire une déclaration auprès de la fiscalité sur la valeur vénale de celui-ci. L’administration fiscale en a besoin pour l’ISF ou l’impôt de solidarité sur la fortune. Pour veiller sur l’assiette fiscale, l’administration effectue une contre-évaluation. La valeur déclarée par le propriétaire peut être sujette à un redressement si la fiscalité estime celle-ci inférieure à la valeur réelle du bien. Par contre, un abattement peut avoir lieu dans certaines circonstances. Par exemple, si la maison est occupée par son propriétaire en tant que résidence principale, il peut bénéficier d’une décote de 30%. Si la maison est occupée par des locataires, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement de 10 à 40%. Ceci dépend du bail de location. Ensuite, l’administration fiscale a également besoin de la valeur vénale d’un bien immobilier pour définir les droits fiscaux y afférents. Il s’agit entre autres des droits de donation et de succession. Par ailleurs, la valeur vénale d’un bien immobilier est sollicitée dans d’autres cas comme le prêt immobilier. La banque a besoin de connaître cette valeur avant d’accorder un prêt hypothécaire. Toujours dans le cadre d’une vente, le vendeur comme l’acheteur a besoin de cette valeur pour fixer le juste prix du bien en question.

Les différentes méthodes d’évaluation d’un bien immobilier

L’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier doit être effectuée par un expert immobilier comme ceux de l’équipe du Centre National d’Expertise ou CNE. L’expertise de la valeur vénale du CNE prend compte de plusieurs critères tels que la surface du bien, son emplacement, sa nature, sa proximité avec les commerces, les écoles ou les transports. Les experts du CNE notent toutefois qu’un expert immobilier, pour estimer la valeur vénale d’un bien, peut recourir à l’une des trois méthodes suivantes. D’abord, il y a la méthode d’évaluation par comparaison, qui est d’ailleurs la plus utilisée. Le processus consiste à chercher des biens de même nature : catégorie du bien, son secteur géographique, période de vente. Il faut définir les termes de référence pour la comparaison comme les caractéristiques physiques et juridiques du bien ainsi que son environnement économique. Il faut analyser les prix déclarés pour chaque bien similaire déjà vendu. Ensuite, il y a la méthode d’évaluation par le revenu. La valeur d’un bien est à définir selon un coefficient de capitalisation bénéficié par le propriétaire. Enfin, il y a la méthode d’évaluation d’après la valeur antérieure en partant de la dernière estimation du bien immobilier. Un réajustement aura donc lieu en fonction de l’évolution du marché foncier.

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